최근 부동산 거래가 회복세를 보이면서 1가구 2주택 양도세 비과세 요건에 대한 관심이 다시 높아지고 있습니다. 특히 2025년부터 세법 개정으로 일시적 2주택자의 처분기한이 완화될 가능성이 논의되면서, 세율과 계산법을 정확히 아는 것이 더욱 중요해졌습니다. 저는 실제로 친환경 모빌리티 관련 공공기관 프로젝트에서 주택 매매 시 세무 컨설팅 경험을 한 적이 있습니다. 그때 2주택 상태에서의 양도세 과세 기준을 명확히 이해하지 못해 불필요한 세금을 납부한 사례를 봤습니다. 이후 국세청 상담과 법령 검토를 통해, ‘비과세 요건 충족’이 단순한 기간 계산 이상의 조건임을 깨달았습니다. 이번 글에서는 1가구 2주택 비과세 제도의 기본 요건, 세율 구조, 실제 계산 방법을 중심으로 2025년 최신 세법 기준에 맞춰 정리했습니다.
1가구 2주택 양도세 비과세 기본 개념과 요건
1세대 1주택 비과세는 거주 목적 주택의 매도 시 양도소득세를 면제하는 제도입니다.
하지만 일시적으로 2주택이 된 경우에는 일정 조건을 충족해야 비과세를 받을 수 있습니다.
가장 기본적인 원칙은 “1세대가 1주택을 보유하고, 2년 이상 보유 및 실거주” 한 주택을 매도할 때 비과세가 적용된다는 점입니다.
👉 국세청 양도소득세 안내
https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?cntntsId=7707&mi=2308
국세청
국세청
www.nts.go.kr
✅ 일시적 2주택 비과세 요건 (2025년 기준)
신규주택 취득일로부터 3년 이내 기존주택 처분
기존에는 2년이었으나, 시장 상황을 반영해 3년까지 인정하는 완화안이 추진 중입니다.
기존주택 보유기간 2년 이상
조정대상지역 여부에 따라 2년 실거주 요건이 추가될 수 있습니다.
일시적 2주택 사유 인정
이사·혼인·상속·부모봉양 등 불가피한 사유 인정 가능
예시로,
서울 아파트를 보유 중인 A씨가 지방으로 전근하며 새 주택을 구입했다면,
새 집을 취득한 후 3년 내 기존 주택을 팔면 비과세가 가능합니다.
단, 세대 구성원 전체 기준으로 주택 보유 수를 판단하기 때문에 배우자 명의 주택도 합산됩니다.
양도세 세율 구조와 계산 방법
양도소득세는 주택의 양도가액, 보유기간, 주택 수에 따라 달라집니다.
기본세율은 6%~45%, 여기에 2주택 이상 보유 시 중과세율(최대 20%p 추가) 이 붙을 수 있습니다.
비과세 요건을 충족하면 이런 중과세율이 모두 배제되고, 세금이 0원이 됩니다.
👉 법제처 국가법령정보센터
✅ 양도세 계산법
1️⃣ 양도차익 = 양도가액 – 취득가액 – 필요경비
2️⃣ 과세표준 = 양도차익 – 장기보유특별공제 – 기본공제(250만 원)
3️⃣ 산출세액 = 과세표준 × 세율 – 누진공제액
예를 들어,
7억 원에 산 집을 9억 원에 팔아 양도차익 2억 원,
보유기간 3년, 장기보유공제율 6%, 필요경비 1,000만 원이라면
→ 과세표준 = 2억 – (2억 × 0.06) – 250만 = 약 1억 8,600만 원
→ 산출세액(24%) = 1억 8,600만 × 0.24 – 522만 = 3,942만 원
하지만 비과세 요건 충족 시 이 세금은 전액 면제됩니다.
비과세 적용 사례 및 예외 조항
일시적 2주택 비과세 외에도 다음과 같은 특례가 있습니다.
✅ 상속주택 보유 시
피상속인의 주택은 세대주가 아니어도 일시적 2주택으로 보지 않습니다.
다만, 상속받은 주택을 임대하거나 상속인 간 분할 시 과세될 수 있습니다.
✅ 혼인으로 인한 2주택
혼인으로 부부가 각각 1주택을 보유하게 되면,
혼인일로부터 5년 이내 한쪽 주택 처분 시 비과세 인정됩니다.
✅ 부모 봉양 목적 주택
직계존속 봉양을 위해 이전 주택 근처에 새 주택을 구입한 경우,
기존주택 3년 내 처분 시 비과세 적용됩니다.
이처럼 비과세 인정 사유는 “주거이전 불가피성” 중심으로 판단되며,
세무서 신고 시 반드시 관련 증빙(혼인관계증명서, 전입신고, 상속서류 등)을 제출해야 합니다.
2025년 개정 포인트와 향후 전망
2025년 세법 개정 방향은 거주이전형 2주택자 완화와 중과세율 한시배제 연장이 핵심입니다.
✅ 주요 개정안 요약
1️⃣ 일시적 2주택 처분기한 2년 → 3년 연장 검토
2️⃣ 조정대상지역 내 실거주요건 완화
3️⃣ 장기보유특별공제율 개선: 실거주기간 비중 축소, 단순 보유기간 반영 확대 논의
현재 정부는 2024년~2025년 부동산 시장 안정화를 위해
양도세 부담을 완화하면서도 투기 목적 거래는 차단하는 균형 세제를 추진 중입니다.
이 제도가 시행되면,
실수요자의 이사·혼인·상속으로 인한 2주택자는 세금 부담이 줄고,
투기성 다주택자는 여전히 중과세가 유지되는 이원화 구조가 될 전망입니다.
마치며
요약하자면, 1가구 2주택 비과세 요건은 일정 기간 내 기존 주택을 처분하고, 보유·거주 요건을 충족했을 때만 인정됩니다.
세율은 기본 6~45%이며, 중과세율이 적용될 수 있으나 비과세 요건 충족 시 세금은 전액 면제됩니다.
행동 가이드로는,
1️⃣ 새 주택을 취득한 후 3년 이내 기존 주택을 매도하고,
2️⃣ 국세청 홈택스에서 양도세 계산기를 통해 예상 세액을 확인하며,
3️⃣ 반드시 증빙서류(전입신고, 혼인·상속 관련 자료)를 준비해 세무신고 시 누락을 방지하는 것이 좋습니다.
향후 제도 완화가 현실화되면, 실거주 목적의 2주택자는 보다 유연한 세제 혜택을 누릴 수 있을 것입니다.
다만 세법은 매년 바뀌므로, 국세청 공식자료를 확인한 후 거래 시점별로 세율과 요건을 다시 점검하는 습관이 필요합니다.
자료출처
국세청, 「양도소득세 비과세 및 감면제도 안내」
법제처, 「소득세법 시행령」
기획재정부, 「2025년 세법개정안 요약」
한국부동산원, 「주택보유 통계」
