종합부동산세는 주택·토지 보유 현황에 따라 매년 판단해야 하는 대표적인 연말 세금입니다. 특히 공시가격 변동, 공정시장가액비율, 주택 수 기준이 매년 달라지기 때문에 “나는 종부세 대상인지?”를 확인해야 하는 분들이 많습니다. 이 글에서는 2025년 기준 종부세 과세대상 조건을 정확하게 정리하고, 주택·토지 유형별 판단 방법, 과세표준 계산 흐름까지 한 번에 정리합니다. 한 번만 읽어도 올해 기준을 완전히 이해할 수 있도록 구성했습니다.
종부세 과세대상 기준 핵심 정리
종합부동산세는 자산 규모가 일정 기준을 넘는 주택·토지 보유자를 대상으로 부과되는 세금입니다.
과세 기준의 출발점은 6월 1일 현재 보유한 주택·토지 기준이며, 국세청 종부세 안내에서 기본 구조를 확인할 수 있습니다
▶ 과세 유형 3가지
종부세는 크게 아래 세 가지로 나뉩니다.
각 유형마다 과세 기준과 공제규모가 다르므로 구분이 매우 중요합니다.
▶ 1세대 1주택 vs 다주택자 기준
※ 기준을 넘었다고 해도 공제 적용 후 과세표준이 0원이면 실제 세금이 부과되지 않을 수 있습니다.
▶ 토지 과세 기준
토지를 보유한 경우 특히 공시지가 합산액을 정확히 확인해야 합니다.
종부세란 계산 방식과 대상 확인 절차 안내
종부세란 부동산 보유 규모가 일정 기준을 초과할 때 부과되는 국가세로, 매년 하반기가 되면 많은 분들이 종부세란 개념과 종부세란 기준을 집중적으로 확인합니다. 최근 공시가격 변동과 정
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주택분 종부세 기준 자세히 보기
주택분 종부세는 가장 문의가 많은 유형입니다. 기본적으로 재산세 과세대상 주택이면 종부세 판단 대상이 됩니다.
국토부 부동산 공시가격 확인은 부동산공시가격알리미에서 확인 가능합니다.
▶ 주택 수 판단
아파트·연립·다가구·단독주택 모두 포함
주거용 오피스텔 포함
별장·상가·창고 등 비주거 건물은 제외
▶ 공시가격 기준
1주택: 공시가격 12억 원 초과
2주택 이상: 9억 원 초과
여기서 공시가격은 단독이 아닌 합산 가격입니다.
예) 6억 + 5억 + 3억 주택을 보유한 경우 총 14억 → 다주택 기준 충족.
▶ 공동명의는 어떻게 판단할까
부부 공동명의 1주택: 12억 기준 동일 적용
주택 수는 세대 기준으로 판단
지분 보유량이 기계적으로 주택 수를 줄여주지는 않음
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토지분 종부세 기준 정리
토지는 주택보다 기준이 다르고 과세 대상 여부가 헷갈리기 쉽습니다.
▶ 종합합산토지
나대지, 잡종지, 비사업용 토지
공시지가 합산 5억 초과 시 과세 가능
예) 시가표준액 합산 6억 → 종부세 대상
▶ 별도합산토지
상가·사무실의 ‘부속토지’ 등 사업용 토지
공시지가 합산 80억 초과 시 과세 가능
즉, 일반 개인이 우연히 받는 토지는 대부분 종합합산토지 구간에 속합니다.
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과세표준·세율·공제 구조 이해하기
과세 대상 기준을 넘었다고 해서 바로 종부세가 부과되는 것은 아닙니다.
“공제 → 과세표준 → 세율 적용” 흐름으로 최종 세액이 계산됩니다.
▶ 과세표준 계산
과세표준 = 공시가격 합산액 – 기본공제(9억 또는 12억) – 세부 공제
▶ 세율 구조(주택분 예시)
과세표준 3억 이하: 0.5%
6억 이하: 0.7%
12억 이하: 1.0%
50억 이하: 1.7%
94억 초과: 2.7%
세율은 구간별 누진세율이며, 주택 및 토지 유형에 따라 차이가 있습니다.
납부 절차·기준일·고지서 확인법
국세청 홈택스에서 종부세 고지 내역 확인이 가능합니다.
▶ 과세 기준일
매년 6월 1일 기준 보유자에게 세금 부과
▶ 고지 시기
11월 중순 고지서 발송
12월 1일~15일 납부기간
▶ 납부 방법
홈택스 납부
계좌 자동이체
은행 창구 납부
모바일 전자납부번호 납부
종부세 대상 셀프 점검 체크리스트
아래 항목을 체크하면 “올해 내가 종부세 대상인지” 빠르게 판단할 수 있습니다.
6월 1일 기준 주택·토지를 보유했는가
공시가격은 얼마인가
주택 수는 1주택인지, 다주택인지
합산 공시가격이 기준(12억/9억/5억/80억)을 넘는가
공제 적용 후 과세표준은 얼마나 되는가
임대주택·장기보유 등 종부세 제외 요건에 해당되는가
고지서 발송 시기·납부기한을 확인했는가
🟦 마치며
종합부동산세는 주택·종합합산토지·별도합산토지로 나눠 기준을 판단합니다.
1세대 1주택 12억, 다주택 9억 공시가격 기준이 핵심입니다.
토지는 5억(종합합산), 80억(별도합산) 기준을 넘으면 과세 대상입니다.
과세는 6월 1일 기준이며, 11월 고지서 발송 후 12월에 납부합니다.
공제·세율·토지 유형에 따라 실제 세액은 달라지므로 고지서 확인이 필수입니다.
부동산을 보유하고 있다면 공시가격·주택 수·용도·토지유형을 기준으로 스스로 점검해볼 수 있습니다.
📚 자료출처
국세청 종합부동산세 안내
종합부동산세법
부동산공시가격알리미
국세청 홈택스 종부세 조회 서비스
